kredyt hipoteczny przeszkody

Przeszkody przy kredycie hipotecznym

Czyli 5 sytuacji, w których warto korzystać z usług pośrednika kredytowego.

Zakup nieruchomości dotyczy obecnie coraz większej części społeczeństwa. Może to być realizacja marzenia o własnym lokum, forma oszczędności czy inwestycji. Najprostszym rozwiązaniem jest zakup nieruchomości za gotówkę, jednak bardzo wielu kupujących korzysta z kredytu hipotecznego. Jest to coraz bardziej popularny produkt finansowy. Pomaga on realizować Nasze marzenia związane z budową domu lub zakupem mieszkania. W czasach kiedy stopy procentowe są rekordowo niskie, a wynagrodzenia rosną w tempie dwucyfrowym taka propozycja wydaje się być wyjątkowo kusząca. Zakup na kredyt jest jednak bardziej skomplikowany niż za gotówkę. Kredytobiorcy muszą dostarczyć więcej dokumentów, spełnić szereg warunków, a bank dokładniej weryfikuje możliwość udzielenia finansowania. Przy tak dokładnej weryfikacji jest wiele punktów zapalnych, które mogą wpłynąć na decyzje banku. Z tego powodu, wiele osób szukających takiej formy finansowania napotyka na swojej drodze utrudnienia.

W artykule przedstawimy 5 problemów, które mogą uniemożliwić uzyskanie kredytu. Są to:

1. Brak zdolności kredytowej

2. Brak wkładu własnego

3. Nieakceptowalna nieruchomość

4. Zła historia w BIK

5. Brak historii kredytowej

Brak zdolności kredytowej w jednym banku nie oznacza, że nie mamy jej w innym. Kluczowy w tym przypadku jest sposób przeliczania poszczególnych źródeł dochodu. Pod tym kątem w bankach są duże rozbieżności. Podczas wybuchu pandemii COVID-19 można było znaleźć bank który akceptuje dochód z działalności gospodarczej jak również taki, który wyklucza niniejszy dochód z liczenia zdolności kredytowej. Banki, które powinny wprowadzać ład i uporządkowanie w systemie finansowym tym razem wprowadzały chaos i dezinformację. Ich upodobania odnośnie akceptacji różnych źródeł dochodu zmieniały się jak w kalejdoskopie. Niestety ma to miejsce do dnia dzisiejszego.

Wkład własny w przypadku starania się o kredyt hipoteczny jest kluczowy. W jednych bankach wynosi on minimum 10%, a w innych nawet 20% czy 30%. Udokumentować go można w postaci nieruchomości która będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu hipotecznego, wykonanych prac budowlanych lub w formie wolnych środków na rachunku bankowym. Każde z tych rozwiązań posiada jednak swoje mankamenty, które można przekuć w zalety. Podam tu za przykład budowę domu. Zabezpieczeniem kredytu jest w tym przypadku działka. Minimalna jej wartość musi stanowić 10% wartości nieruchomości po wybudowaniu, abyśmy nie musieli dokumentować dodatkowych środków. Co jeśli jej wartość będzie niższa niż minimalny wkład własny? Rozwiązania są dwa. Pierwsze to udokumentowanie dodatkowego wkładu własnego. Drugie to sporządzenie zewnętrznego operatu szacunkowego na podstawie którego działka będzie warta więcej niż przyjął do analizy nasz bank. Dzięki temu możemy wykazać minimalny wkład własny. Mechanizm ten możemy wykorzystać również przy zakupie nieruchomości o ile znajdziemy bank, który akceptuje operaty szacunkowe z zewnątrz.

Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest nieruchomość. Nim bank zdecyduje się na przyjęcie jej jako zabezpieczenia, sprawdza czy spełnia ona określone warunki. Wiele kryteriów jest wspólnych dla wszystkich banków ale są niuanse, które sprawiają, że podejście do jednej nieruchomości może być całkowicie inne w każdym z nich. Duża działka, siedlisko, kamienica czy dom do remontu to tylko kilka przykładów, w których widać różnice w ocenie akceptowalności.

Kolejnym problemem na drodze kredytowej może być zła historia w BIK. Zła czyli jaka? Czy problemem jest dopiero windykacja komornicza czy już kilkudniowe opóźnienia w spłacie. Biuro Informacji Kredytowej -BIK na podstawie sposobu obsługi zobowiązań generuje ocenę punktową, tzn. scoring BIK. Banki oceniając wiarygodność i zdolność klienta tworzą własne scoringi, których elementem jest właśnie punktacja BIK. Algorytmy scoringu bankowego są indywidualne dla każdego banku, dlatego też niemożliwe jest jednoznaczne określenie ile punktów daje gwarancję kredytu, a ile całkowicie go przekreśla. Opóźnienia są oceniane przez każdy bank indywidualnie i stanowią element oceny wiarygodności klienta.

Zła historia kredytowa jest oczywistym utrudnieniem w procesie kredytowym, a jak jest z brakiem historii? Dla wielu osób kredyt hipoteczny jest pierwszym zobowiązaniem o które się starają. Wychodzą z założenia, że skoro do tej pory nie potrzebowali pomocy banku, to działa to na ich korzyść. Niestety paradoksalnie jest inaczej. Banki podchodzą ostrożnie do osób bez historii. Dobrze jest budować pozytywną historię kredytową. Często wystarczą drobne zakupy na raty czy karta kredytowa, aby być wiarygodnym dla banku.

Przedstawione sytuacje są przykładem, że warto zasięgnąć opinii osób dobrze orientujących się w rynku kredytowym. Działanie po omacku może bardziej zaszkodzić niż pomóc. Decyzja negatywna w banku, którego warunków kredytowania nie spełniamy, zmniejsza nasze szanse na uzyskanie kredytu w pozostałych. Warto więc skoncentrować się na tych instytucjach, w których jesteśmy w stanie spełnić wymagania i możemy liczyć na akceptację naszej indywidualnej sytuacji.

A co w sytuacji idealnego klienta, który może dostać kredyt w każdym banku?
Czy wtedy warto wybrać się do pośrednika? Czy lepiej jednak bezpośrednio do banku?
O tym w następnym artykule.

Rafał Cenzartowicz

Ekspert ds. kredytów

Specjalizacja: kredyty hipoteczne i firmowe
Doświadczenie w branży: 10 lat

Wolisz porozmawiać online czy spotkać się stacjonarnie?

W trakcie bezpłatnej i niezobowiązującej rozmowy wszystko Ci wyjaśnimy. Konsultację umówisz w dogodnym terminie za pomocą formularza.

Może zainteresuje Cię również

umowa przedwstępna
Kredyty

Jak napisać umowę przedwstępną?

Umowę przedwstępną sporządza się w sytuacji, gdy nie można od razu podpisać umowy przeniesienia własności. Jest rezerwacją mieszkania na czas potrzebny do przygotowania się do ostatecznej

Czytaj więcej
kredyt hipoteczny
Kredyty

7 kroków do własnego „M”

W życiu każdego przychodzi taki moment, że dojrzewa do decyzji o posiadaniu nieruchomości. Gdy pojawia się idea własnego lokum, pozostaje ją zrealizować. I tu często

Czytaj więcej